Zinsbindung läuft aus: So planst du deine Anschlussfinanzierung richtig

Zinsbindung läuft aus: Was passiert jetzt eigentlich?

Bei den meisten Baukrediten ist die Zinsbindung kürzer als die Zeit bis zur letzten Rate. Für die Restschuld vereinbarst du deshalb einen neuen Zinssatz, entweder mit deiner bisherigen Bank oder mit einer neuen. Der neue Zins richtet sich nach dem Zinsniveau zum Zeitpunkt der Vereinbarung, nicht nach deinem alten Vertrag. Vereinbarst du nichts, regelt dein Darlehensvertrag, wie es weitergeht. Häufig gilt dann ein variabler Zins, den die Bank anpassen kann.

Zur Einordnung: Laut Finanztip-Recherche lagen die effektiven Bauzinsen für fünf bis 20 Jahre Zinsbindung zwischen 4,3 und 4,9 Prozent pro Jahr, für zehn Jahre bei 4,3 bis 4,4 Prozent (Stand 05.11.2026, je nach Beleihung bis 80 Prozent). Wer in den vergangenen zehn Jahren abgeschlossen hat, zahlt bei der Anschlussfinanzierung deshalb meist einen höheren Zins als bisher. Dein persönlicher Zins hängt vor allem von zwei Dingen ab: vom Verhältnis der Restschuld zum Wert der Immobilie (dem Beleihungsauslauf) und von der Länge der neuen Zinsbindung.

Die gute Nachricht: Du hast dabei mehr Spielraum als bei der ersten Finanzierung. Zum Ende der Zinsbindung kannst du Rate, Laufzeit und Kreditsumme neu einstellen und die Bank wechseln, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Das ist die Gebühr, die eine Bank verlangt, wenn du einen Kredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlst.

Anschlussfinanzierung: Wann solltest du dich kümmern?

Kurz gesagt: Je früher du dich informierst, desto mehr Möglichkeiten hast du. Abschließen musst du deswegen noch lange nicht. Diese Zeitpunkte sind wichtig:

Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die eine Bank verlangt, wenn du einen zugesagten Kredit nicht abrufst. Bei der Anschlussfinanzierung wird das neue Darlehen erst am Ende der alten Zinsbindung ausgezahlt. Deshalb sollte die zinsfreie Bereitstellungszeit mindestens bis zu diesem Tag reichen. Laut Finanztip dürften zwölf Monate die Obergrenze sein.

Sonderfall lange Zinsbindung: Hast du 15 oder 20 Jahre Zinsbindung vereinbart, gilt ein gesetzliches Kündigungsrecht. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst du in jedem Fall zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens mit sechs Monaten Frist kündigen. Entscheidend ist das Datum der letzten Auszahlung, nicht der Vertragsbeginn. Wurde später ein neuer Zinssatz vereinbart, zählt das Datum dieser Vereinbarung.

Welche Möglichkeiten gibt es bei der Anschlussfinanzierung?

Im Kern hast du vier Wege. Sie lassen sich auch kombinieren, zum Beispiel ein Teil Ablösung mit Erspartem und der Rest bei einer neuen Bank.

1. Prolongation bei der eigenen Bank. Prolongation heißt Verlängerung: Du bleibst bei deiner Bank und vereinbarst nur einen neuen Zinssatz. Das ist der geringste Aufwand. Die Bank kennt dich und deine Immobilie und verlangt meist keine neuen Unterlagen. Das Gesetz verlangt in diesem Fall keine neue Kreditwürdigkeitsprüfung, solange der Kredit nicht deutlich erhöht wird (§ 505a Abs. 2 und 3 BGB). Der Nachteil: Ohne Vergleich weißt du nicht, ob das Angebot gut ist.

2. Umschuldung zu einer anderen Bank. Umschuldung bedeutet, dass eine neue Bank deinen alten Kredit am Ende der Zinsbindung ablöst. Sie überweist die Restschuld an deine bisherige Bank und übernimmt die Grundschuld, also die Sicherheit im Grundbuch. Dafür musst du Unterlagen einreichen, und die neue Bank prüft deine Kreditwürdigkeit vollständig, weil das Gesetz es vorschreibt (§ 505a Abs. 1 BGB). Ist dein Einkommen gesunken, kann die Auswahl deshalb kleiner sein.

3. Forward-Darlehen. Damit sicherst du dir heute einen festen Zins für einen Kredit, der erst in der Zukunft ausgezahlt wird. Das geht meist bis zu 60 Monate vorher, bei der eigenen oder einer neuen Bank. Dafür zahlst du einen Forward-Aufschlag auf den aktuellen Zins. Finanztip nennt null bis 0,017 Prozent pro Monat Vorlauf (Stand 09/2026), die ING verlangt seit Januar 2026 ab dem 13. Monat 0,016 bis 0,020 Prozent. In den ersten zwölf Monaten fällt häufig keiner an. Wichtig: Der Vertrag gilt auch, wenn die Zinsen bis dahin fallen. Steigst du aus, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Ein Forward-Darlehen ist also eine Absicherung gegen steigende Zinsen, keine sichere Ersparnis.

4. Sondertilgung oder Ablösung mit Eigenkapital. Zum Ende der Zinsbindung darfst du den Kredit ganz oder teilweise zurückzahlen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an. Hast du Erspartes, eine Erbschaft oder eine fällige Lebensversicherung, kannst du so die Restschuld senken. Bleibst du bei deiner Bank, sprichst du die Summe mit ihr ab. Wechselst du, beantragst du bei der neuen Bank einfach einen kleineren Kredit und überweist den Rest selbst an die alte Bank.

Beispielrechnung: Was machen 0,5 Prozentpunkte aus?

Zinsunterschiede von wenigen Zehntelprozentpunkten klingen klein. Über zehn Jahre summieren sie sich. Die folgende Rechnung ist ein Beispiel mit angenommenen Zinssätzen, keine aktuelle Kondition und kein Angebot.

Annahme: 200.000 Euro Restschuld, zehn Jahre neue Zinsbindung, gleiche Monatsrate von 1.100 Euro. Angebot A hat 4,0 Prozent Sollzins, Angebot B 4,5 Prozent. Der Sollzins ist der reine Zinssatz ohne Nebenkosten.

Bei gleicher Rate stehst du mit Angebot B nach zehn Jahren mit rund 10.900 Euro mehr Schulden da. Genau um diesen Betrag hast du mehr Zinsen gezahlt. Bei größerer Restschuld oder größerem Zinsabstand wird der Unterschied entsprechend größer. Wie groß die Abstände zwischen Banken in deinem Fall tatsächlich sind, zeigt nur ein Vergleich mit echten Angeboten.

Was kostet ein Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung?

Für den Bankwechsel selbst fallen keine Gebühren an. Kosten entstehen für die Grundschuld. Am günstigsten ist meist die Grundschuldabtretung: Die alte Bank tritt die bestehende Grundschuld an die neue Bank ab. Ein Notar beglaubigt die Unterschrift der alten Bank, das Grundbuchamt trägt den neuen Gläubiger ein. Du musst dafür nicht zum Notar.

• Faustformel laut Finanztip: etwa 0,2 bis 0,3 Prozent des Grundschuldbetrags für Beglaubigung und Grundbucheintragung. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro wären das etwa 400 bis 600 Euro.
• Die alte Grundschuld löschen und eine neue eintragen zu lassen, kostet laut Finanztip etwa dreimal so viel.
• Ist die Grundschuld höher als der neue Kredit, geht auch eine Teilabtretung: Ein Teil wird abgetreten, der Rest gelöscht.

Im Beispiel oben stünden also wenige Hundert Euro Wechselkosten einem möglichen Zinsvorteil von rund 10.900 Euro gegenüber. Auch die Verbraucherzentrale Hamburg schreibt, dass eine Umschuldung in der Regel nur geringe Kosten verursacht. Ihr Hinweis: Bei einer Restschuld von nur wenigen Tausend Euro ist der Aufwand verhältnismäßig hoch und die mögliche Ersparnis gering.

Welche Unterlagen brauchst du für die Anschlussfinanzierung?

Bleibst du bei deiner Bank, brauchst du meist kaum etwas. Für eine Umschuldung will die neue Bank dich und die Immobilie prüfen. Die genaue Liste unterscheidet sich je nach Bank. Typisch sind, wie die Checklisten von Banken zeigen:

• Personalausweis oder Reisepass und eine Selbstauskunft über Einkommen, Ausgaben und Vermögen
• Einkommensnachweise: die letzten Gehaltsabrechnungen (je nach Bank zwei oder drei Monate, oft auch die Dezember-Abrechnung des Vorjahres), bei Rentnern der Rentenbescheid, bei Selbstständigen Jahresabschlüsse und Steuerbescheide
• den letzten Einkommensteuerbescheid
• deinen bisherigen Darlehensvertrag und aktuelle Kontoauszüge bestehender Kredite
• einen aktuellen Grundbuchauszug (bei manchen Banken nicht älter als sechs Monate)
• Objektunterlagen wie Wohnflächenberechnung, Flurkarte, Fotos und Energieausweis, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung
• Nachweise über Eigenkapital, falls du einen Teil selbst ablösen willst

Typische Fehler bei der Anschlussfinanzierung

1. Nur das Angebot der Hausbank unterschreiben. Banken bieten Bestandskunden laut Verbraucherzentrale Hamburg häufig schlechtere Konditionen an als Neukunden. Hol dir mindestens ein Vergleichsangebot und leg es deiner Bank vor. Geht sie mit, kannst du bleiben.
2. Zu spät anfangen. Das Angebot der Bank kommt oft erst etwa drei Monate vorher, manchmal auch früher. Fängst du erst dann an, bleibt für Vergleich, Unterlagen und Kreditprüfung nur wenig Zeit.
3. Nur auf den Zins schauen. Mit dem neuen Zins ändert sich auch die Laufzeit. Achte auf Rate, Restschuld am Ende der Zinsbindung und auf das Datum, an dem der Kredit voraussichtlich abbezahlt ist.
4. Ein Forward-Darlehen als Wette abschließen. Es schützt vor steigenden Zinsen. Fallen die Zinsen, bleibst du trotzdem an den vereinbarten Satz gebunden.
5. Die Grundschuld neu eintragen lassen. Eine Abtretung ist in der Regel deutlich günstiger.
6. Erspartes ungenutzt lassen. Das Ende der Zinsbindung ist der Moment, in dem du ohne Vorfälligkeitsentschädigung Restschuld abbauen kannst.

Jeder Fall ist anders: Einkommen, Immobilienwert und Pläne für die nächsten Jahre bestimmen, welcher Weg passt. Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und ersetzt keine persönliche Beratung.

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