Baufinanzierung-Angebot prüfen: So vergleichst du dein Kreditangebot richtig

Was steht im ESIS-Merkblatt und warum solltest du es zuerst lesen?

Für Immobilienkredite an Verbraucher schreibt das Gesetz ein einheitliches Informationsblatt vor: das ESIS-Merkblatt (Europäisches Standardisiertes Merkblatt). Nach Artikel 247 § 1 Absatz 2 EGBGB muss die Bank dir die vorvertraglichen Informationen in Textform übermitteln, und zwar „rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung“, also bevor du unterschreibst. Dafür muss sie das ausgefüllte ESIS-Merkblatt verwenden. Es ist außerdem jedem Vertragsangebot beizufügen, an dessen Bedingungen sich die Bank bindet.

Der Vorteil: Weil der Aufbau gesetzlich vorgegeben ist (Anlage 6 zum EGBGB), stehen die gleichen Angaben bei jeder Bank an der gleichen Stelle. Das Muster hat 15 Abschnitte; was für deinen Kredit nicht zutrifft, streicht die Bank. Besonders wichtig sind:

• Vorbemerkungen: bis zu welchem Datum die Angaben gültig sind.
• Abschnitt 2 (Kreditvermittler): ob ein Vermittler beteiligt ist und wie er vergütet wird.
• Abschnitt 3 (Hauptmerkmale): Kreditbetrag, Laufzeit, Art des Zinssatzes, zurückzuzahlender Gesamtbetrag, angesetzter Wert der Immobilie und Beleihungsgrenze.
• Abschnitt 4 (Zinssatz und andere Kosten): effektiver Jahreszins, Sollzins und welche Kosten nicht im Effektivzins enthalten sind.
• Abschnitt 7 (Tilgungsplan): wie viel nach jeder Rate noch offen ist (Restkapital).
• Abschnitt 8 (Zusätzliche Auflagen): etwa Versicherungen oder ein Konto bei der Bank, samt Kosten, die nicht im Effektivzins stecken.
• Abschnitte 9 und 10: vorzeitige Rückzahlung mit möglicher Entschädigung sowie flexible Merkmale wie Mehr- oder Minderzahlungen.

Effektiver Jahreszins oder Sollzins: Welcher Zins zählt beim Vergleich?

Der Sollzins ist der Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen berechnet wird. So steht es in § 489 Absatz 5 BGB. Aus ihm und der Tilgung ergibt sich deine Rate. Der effektive Jahreszins ist dagegen der Preis des Kredits. Laut § 16 der Preisangabenverordnung umfasst er die Gesamtkosten, also die Zinsen und alle sonstigen Kosten, die du im Zusammenhang mit dem Kredit zahlen musst und die der Bank bekannt sind. Dazu zählen ausdrücklich Vermittlungskosten, Kosten für ein vorgeschriebenes Konto und Kosten für die Immobilienbewertung, wenn diese für den Kredit nötig ist.

Für den Vergleich ist deshalb der Effektivzins der wichtigste Maßstab. Das sagt auch die Stiftung Warentest. Drei Einschränkungen solltest du kennen:

• Notarkosten und die Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung gehören nach der Preisangabenverordnung nicht in den Effektivzins.
• Versicherungen und Zusatzleistungen, die keine Voraussetzung für den Kredit sind, sind ebenfalls nicht enthalten.
• Bereitstellungszinsen beim Neubau sind laut Stiftung Warentest nicht im Effektivzins eingepreist.

Die Verbraucherzentrale Niedersachsen weist außerdem darauf hin, dass sich Effektivzinsen nur sauber vergleichen lassen, wenn die Zahlungsbedingungen gleich sind, zum Beispiel monatliche statt vierteljährlicher Raten. Vergleiche also immer Angebote mit gleicher Darlehenssumme, gleicher Zinsbindung und gleicher Tilgung.

Zinsbindung, Tilgung und Restschuld: Was bleibt nach der Zinsbindung offen?

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den dein Sollzins fest vereinbart ist. Danach brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu dann geltenden Zinsen. Die entscheidende Zahl dafür ist die Restschuld: der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist. Du findest ihn im Tilgungsplan des ESIS-Merkblatts (Abschnitt 7) als Restkapital.

Die Tilgung ist der Teil der Rate, der die Schuld verringert. Sie wird meist als anfänglicher Prozentsatz der Darlehenssumme angegeben. Je höher sie ist, desto kleiner die Restschuld und desto geringer das Risiko, später zu höheren Zinsen weiterfinanzieren zu müssen. Laut Stiftung Warentest verkürzt schon ein halbes Prozent mehr Tilgung die Rückzahlung um Jahre, verteuert aber die Rate.

Gut zu wissen bei langen Zinsbindungen: Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kannst du einen Kredit mit festem Sollzins in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Dieses Recht kann nach § 489 Absatz 4 BGB nicht vertraglich ausgeschlossen werden.

Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel: Wie flexibel ist das Angebot?

Nach § 500 Absatz 2 BGB darfst du einen Immobilienkredit mit festem Sollzins während der Zinsbindung nur dann vorzeitig ganz oder teilweise zurückzahlen, wenn du ein berechtigtes Interesse hast. Verlangt die Bank dann eine Vorfälligkeitsentschädigung, also einen Ausgleich für entgangene Zinsen, ist das nach § 502 BGB grundsätzlich zulässig. Ohne berechtigtes Interesse sind Extrazahlungen während der Zinsbindung deshalb nur möglich, soweit der Vertrag sie erlaubt.

Achte darum auf zwei Klauseln:

• Sondertilgung: das Recht, zusätzlich zur Rate einen Teil der Schuld zurückzuzahlen. Laut dem Anbietervergleich der Stiftung Warentest (März 2026) sind fünf Prozent der Kreditsumme pro Jahr bei allen untersuchten Anbietern möglich. Bei vielen gehen zehn Prozent und mehr, in vielen Fällen aber nur gegen einen Zinsaufschlag.
• Tilgungssatzwechsel: das Recht, die Rate während der Zinsbindung zu ändern. Laut Stiftung Warentest bieten Banken zunehmend Kredite an, bei denen du die Rate nach einer Gehaltserhöhung aufstocken oder in knappen Zeiten die Tilgung bis auf einen Mindestsatz von 1 oder 2 Prozent senken kannst.

Neubau: Bereitstellungszinsen, Freimonate und Teilauszahlungen

Beim Hausbau wird der Kredit nicht auf einmal ausgezahlt, sondern in mehreren Teilbeträgen nach Baufortschritt. Für den Teil, den du noch nicht abgerufen hast, verlangen Banken Bereitstellungszinsen, weil sie das Geld für dich bereithalten. Laut Stiftung Warentest (November 2025) verlangen die meisten Anbieter dafür 0,25 Prozent pro Monat, also 3 Prozent im Jahr. Diese Kosten stecken nicht im Effektivzins.

Entscheidend ist die bereitstellungszinsfreie Zeit, also die Zahl der Monate, in denen keine Bereitstellungszinsen anfallen. Laut Stiftung Warentest sind zwölf Monate beim Neubau heute Standard, gut jeder zehnte Anbieter gewährt sogar 24 Monate. Einzelne Anbieter gestehen nur zwei oder drei Monate zu. Die Stiftung Warentest rät Bauherren, sich mindestens zwölf Monate zu sichern. In ihrem Beispiel (400.000 Euro Kredit, sechs Teilzahlungen über 14 Monate) fallen bei zwei Freimonaten 5.400 Euro Bereitstellungszinsen an, bei einem freien ersten Jahr nur 100 Euro.

Prüfe außerdem, wie Teilauszahlungen geregelt sind: Mindesthöhe, Höchstzahl der Abrufe und mögliche Gebühren oder Zinszuschläge.

Beleihungsauslauf, Restschuldversicherung und Koppelprodukte

Der Beleihungsauslauf beschreibt, wie hoch der Kredit im Verhältnis zum Wert der Immobilie ist. Je höher er ist, desto teurer wird es meist. Laut Stiftung Warentest verlangen Banken deutliche Zinsaufschläge, wenn der Kredit 90 Prozent des Immobilienwertes übersteigt; besonders teuer ist meist der Kreditanteil oberhalb von 80 oder 90 Prozent. Oft reichen wenige Tausend Euro mehr Eigenkapital für einen günstigeren Zinssatz. Welchen Immobilienwert die Bank ansetzt, steht im ESIS-Merkblatt in Abschnitt 3.

Bei Zusatzprodukten hilft das Gesetz: Nach § 492a BGB darf die Bank einen Immobilienkredit grundsätzlich nicht davon abhängig machen, dass du weitere Finanzprodukte kaufst (Kopplungsgeschäft). § 492b BGB nennt Ausnahmen. Verlangt die Bank etwa eine Versicherung, muss sie dir erlauben, diese auch bei einem anderen Anbieter abzuschließen. Welche Auflagen gelten und was sie kosten, muss im ESIS-Merkblatt in Abschnitt 8 stehen.

Zur Restschuldversicherung, die Raten bei Tod, Arbeitsunfähigkeit oder Jobverlust absichern soll, schreibt die Verbraucherzentrale NRW, sie sei meistens sehr teuer und springe häufig nicht ein. Die Verbraucherzentralen raten meist davon ab und nennen als Alternativen die Risikolebensversicherung und die Berufsunfähigkeitsversicherung. Ist eine angebotene Versicherung freiwillig, fließen ihre Kosten nicht in den Effektivzins ein. Rechne sie deshalb selbst zu den Kreditkosten hinzu.

Ist KfW-Förderung im Angebot eingeplant?

Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) mit bis zu 100.000 Euro pro Vorhaben. Den Kredit beantragst du nicht direkt bei der KfW, sondern über deinen Finanzierungspartner, zum Beispiel deine Bank. Dieser leitet den Antrag an die KfW weiter. Wichtig laut KfW: Der Antrag muss gestellt sein, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst oder mit dem Bau beginnst.

Prüfe deshalb, ob dein Angebot Förderkredite überhaupt berücksichtigt und ob sie zu deinem Plan passen. Beim Wohneigentumsprogramm sind laut KfW Teilrückzahlungen und Sondertilgungen nicht möglich. Ab dem 13. Monat nach Zusage berechnet die KfW 0,15 Prozent pro Monat Bereitstellungsprovision auf den noch nicht abgerufenen Betrag.

Warum du mehrere Angebote vergleichen solltest

Laut Stiftung Warentest verlangen teure Banken für eine Baufinanzierung mitunter einen vollen Prozentpunkt mehr Zinsen im Jahr als die Top-Anbieter. Bis zum Ende der Zinsbindung summiert sich das auf viele Tausend Euro. Ihr Rat: mehrere Angebote einholen, davon mindestens eines von einem Kreditvermittler oder einer Bank, die auch Kredite vermittelt.

Rechenbeispiel (Beispielzahlen, keine aktuellen Konditionen): 300.000 Euro Darlehen, 10 Jahre Zinsbindung, monatliche Rate in beiden Fällen 1.450 Euro. Angebot A hat einen Sollzins von 3,5 Prozent, Angebot B von 3,8 Prozent. Nebenkosten sind hier nicht berücksichtigt.

Bei gleicher Rate zahlst du mit Angebot A in zehn Jahren rund 9.600 Euro weniger Zinsen. Genau dieser Betrag fließt in die Tilgung, deshalb ist auch die Restschuld um rund 9.600 Euro kleiner. Vergleichst du dagegen nur die Raten bei gleicher anfänglicher Tilgung von 2 Prozent, wirkt der Unterschied kleiner: 1.375 statt 1.450 Euro im Monat.

Diese Checkliste kannst du neben jedes Angebot legen:

Häufige Fragen