Forward-Darlehen: Wann lohnt sich der Zinsaufschlag wirklich?

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist ein Baukredit, mit dem du dir heute den Zinssatz für deine spätere Anschlussfinanzierung sicherst. Du unterschreibst den Vertrag jetzt, das Geld wird aber erst ausgezahlt, wenn deine aktuelle Zinsbindung endet. Damit löst das neue Darlehen dann das alte ab.

Du kannst ein Forward-Darlehen bei deiner bisherigen Bank abschließen oder bei einer anderen Bank. Im zweiten Fall ist es eine Umschuldung, also der Wechsel deines Kredits zu einem neuen Geldgeber, nur eben mit Vorlauf.

Achte auf einen Unterschied, der in Angeboten leicht untergeht: Bei einem echten Forward-Darlehen beginnt die neue Zinsbindung erst, wenn das alte Darlehen abgelöst wird. Bei einem unechten Forward-Darlehen läuft die neue Zinsbindung schon ab Vertragsabschluss. Wer 18 Monate vorher zehn Jahre unecht vereinbart, hat ab Auszahlung tatsächlich nur noch achteinhalb Jahre Zinssicherheit.

Wie lange vorher kann man ein Forward-Darlehen abschließen?

Üblich sind bis zu fünf Jahre beziehungsweise 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindung. Das schreiben sowohl Finanztip als auch die Verbraucherzentrale Hamburg. Einzelne Anbieter gehen etwas weiter, Dr. Klein nennt zum Beispiel bis zu fünfeinhalb Jahre.

Am anderen Ende ist der Übergang fließend. Rund zwölf Monate vor Ablauf lassen sich altes und neues Darlehen bei vielen Banken so abstimmen, dass weder ein Forward-Aufschlag noch Bereitstellungszinsen anfallen. Bereitstellungszinsen sind eine Gebühr dafür, dass die Bank zugesagtes Geld für dich bereithält, das du noch nicht abgerufen hast. Wenn deine Zinsbindung also in weniger als einem Jahr endet, brauchst du in der Regel kein Forward-Darlehen, sondern eine ganz normale Anschlussfinanzierung.

Wie hoch ist der Forward-Aufschlag pro Monat?

Für die Zinssicherheit verlangt die Bank einen Forward-Aufschlag: einen Zuschlag auf den Zinssatz, der heute für ein sofort ausgezahltes Darlehen gilt. Viele Banken rechnen ihn als festen Wert pro Monat Vorlaufzeit. Manche nennen dir stattdessen direkt einen pauschalen Forward-Zins.

Zur Größenordnung zwei Quellen aus dem Jahr 2026:

Nach diesen beiden Quellen lagen die Aufschläge 2026 also meist bei etwa 0,01 bis 0,02 Prozentpunkten pro Monat, die ersten zwölf Monate sind oft frei. Finanztip fasst die eigene Recherche so zusammen: zwischen null und 0,017 Prozent pro Monat. Die Aufschläge ändern sich, die ING hat ihre zum Beispiel Anfang 2026 angehoben. Maßgeblich ist immer das konkrete Angebot.

Die Rechnung selbst ist einfach: Aufschlag pro Monat mal Monate Vorlauf, das Ergebnis kommt auf den heutigen Sollzins drauf. Der Sollzins ist der Zinssatz, den du auf die Restschuld zahlst. Wie genau eine Bank zählt, zum Beispiel ob die ersten zwölf Monate mitzählen, steht in ihren Konditionen.

Rechenbeispiel: Ab wann lohnt sich der Aufschlag?

Beispiel mit runden Beispielzahlen, keine aktuellen Konditionen: Deine Restschuld beträgt 200.000 Euro, deine Zinsbindung endet in 36 Monaten. Der Zins für ein sofort ausgezahltes Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung liegt im Beispiel bei 4,0 Prozent. Die Bank verlangt im Beispiel 0,015 Prozentpunkte pro Monat, und zwar vereinfacht für alle 36 Monate.

• Aufschlag: 0,015 × 36 = 0,54 Prozentpunkte
• Forward-Zins: 4,0 % + 0,54 % = 4,54 %
• Monatsrate mit 2 % anfänglicher Tilgung: 200.000 € × 6,54 % ÷ 12 = 1.090 €

Jetzt die eigentliche Frage: Was passiert, wenn der Marktzins in drei Jahren anders ist? Damit die Fälle vergleichbar sind, zahlst du in jedem Fall zehn Jahre lang dieselbe Rate von 1.090 Euro. Verglichen wird, wie viel Restschuld danach übrig bleibt.

Die Rechnung zeigt den Kern: Das Forward-Darlehen lohnt sich in diesem Beispiel nur, wenn der Zins in drei Jahren um mehr als 0,54 Prozentpunkte höher liegt als heute. Bleiben die Zinsen gleich, hast du den Aufschlag umsonst bezahlt. Fallen sie, wird der Nachteil noch größer. Je kürzer der Vorlauf und je kleiner der Aufschlag, desto niedriger liegt diese Schwelle.

Zur Einordnung: Laut Finanztip-Recherche lag der Bestzins für zehn Jahre Zinsbindung bei 60 Prozent Beleihung im November 2026 bei 4,3 Prozent effektiv. Deine eigenen Zahlen hängen vom Wert deiner Immobilie und deiner Bonität ab, also davon, wie kreditwürdig dich die Bank einschätzt.

Was passiert, wenn die Zinsen fallen?

Ein Forward-Darlehen ist eine Wette auf steigende Zinsen. So beschreibt es auch Finanztip: Steigen die Bauzinsen nicht oder sinken sie sogar, zahlst du einen höheren Zins als bei einer Anschlussfinanzierung ohne Aufschlag. Die Verbraucherzentrale Hamburg weist ebenfalls darauf hin, dass du an die vorzeitige Vereinbarung gebunden bleibst, auch wenn die Zinsen fallen.

Denn ein Forward-Darlehen ist kein unverbindliches Angebot, sondern ein verbindlicher Darlehensvertrag. Du musst das Geld zum vereinbarten Termin abnehmen. Das gilt auch dann, wenn sich dein Leben ändert, etwa durch eine Trennung oder einen Umzug in eine andere Stadt.

Nimmst du das Darlehen nicht ab, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Das ist ein Ausgleich für die Zinsen, die ihr entgehen. Laut Finanztip kann sie mehrere Tausend Euro betragen. Banken berechnen sie nach denselben Methoden wie die Vorfälligkeitsentschädigung, meist nach der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode. Dabei muss die Bank ersparte Verwaltungs- und Risikokosten abziehen. Weil die Berechnung kompliziert ist, rät Finanztip, eine Forderung von einem spezialisierten Anwalt oder der Verbraucherzentrale prüfen zu lassen.

Ein kleines Sicherheitsnetz gibt es direkt nach dem Abschluss: Bei einem Verbraucherdarlehensvertrag steht dir nach § 495 Abs. 1 BGB grundsätzlich ein Widerrufsrecht zu. Die Frist beträgt nach § 355 Abs. 2 BGB 14 Tage und beginnt nicht, bevor du die Vertragsurkunde oder eine Abschrift erhalten hast (§ 356b Abs. 1 BGB). Danach bist du an den Vertrag gebunden. Ob in deinem Einzelfall ein Widerrufsrecht besteht, etwa bei einer bloßen Zinsanpassung mit der eigenen Bank, kann nur eine Prüfung deines Vertrags klären.

Für wen lohnt sich ein Forward-Darlehen und für wen nicht?

Ein Forward-Darlehen kann zu dir passen, wenn beides zutrifft:

• Deine Lebensumstände bleiben voraussichtlich stabil: Job, Partnerschaft, Wohnort und die Nutzung der Immobilie.
• Du rechnest mit steigenden Bauzinsen oder willst dir die Ungewissheit nicht leisten, etwa weil eine deutlich höhere Rate dein Budget sprengen würde.
• Du hast nachgerechnet, wie stark der Zins steigen müsste, damit sich der Aufschlag auszahlt, und kannst mit dem Gegenteil leben.

Eher nicht passt es, wenn sich in den nächsten Jahren deine Wohnsituation, dein Arbeitsort, deine Partnerschaft oder die Nutzung der Immobilie ändern könnte. Dann droht im schlimmsten Fall die Nichtabnahmeentschädigung. Ebenfalls wenig sinnvoll ist es, wenn deine Zinsbindung ohnehin in weniger als einem Jahr endet. Dann bekommst du oft ohne Aufschlag ein normales Anschlussdarlehen.

Unterschätze den emotionalen Teil nicht: Ein Forward-Darlehen kann auch helfen, das Thema früh vom Tisch zu haben. Finanztip nennt diese Ruhe ausdrücklich als Vorteil. Sie hat nur einen Preis, den Aufschlag, und den solltest du kennen.

Forward-Darlehen, Prolongation oder Umschuldung: der Vergleich

Anschlussfinanzierung ist der Oberbegriff für alles, was nach dem Ende der Zinsbindung kommt. Die drei Wege unterscheiden sich vor allem im Zeitpunkt und in der Bank:

Zur Prolongation gilt § 493 Abs. 1 BGB: Die Bank muss dich spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung informieren, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist, und dabei den angebotenen Sollzinssatz nennen. Darauf zu warten, ist aber keine Strategie. Die Verbraucherzentrale Hamburg rät, nicht auf das Angebot der eigenen Bank zu warten, sondern selbst früh zu vergleichen.

Wechseln oder bleiben? Finanztip nennt als Faustformel: Wechsle, wenn der Zins deiner Bank mehr als 0,1 Prozentpunkte über dem Vergleichsangebot liegt. Das gilt für Forward-Darlehen genauso. Bietet dir deine Bank denselben Forward-Zins wie ein anderer Anbieter, ist Bleiben wegen der gesparten Wechselkosten meist sinnvoller.

1. Datum klären: Wann endet deine Zinsbindung, und gibt es einen früheren Kündigungstermin nach zehn Jahren?
2. Restschuld zum Stichtag aus dem Tilgungsplan ablesen.
3. Mehrere Angebote mit gleich langer echter Zinsbindung einholen und den Aufschlag pro Monat erfragen.
4. Schwelle ausrechnen: Um wie viele Prozentpunkte müsste der Zins steigen, damit sich der Aufschlag lohnt?
5. Ehrlich prüfen, ob sich in deinem Leben bis zum Auszahlungstermin etwas ändern könnte.

Häufige Fragen