Prolongation: So prüfst du das Angebot deiner Bank, bevor du unterschreibst

Was ist eine Prolongation?

Eine Prolongation ist die Verlängerung deines Baukredits bei der bisherigen Bank. Genau genommen wird der Kredit nicht neu abgeschlossen. Du vereinbarst mit deiner Bank einen neuen Sollzins (den Zinssatz, der auf die Restschuld berechnet wird) und eine neue Zinsbindung, also den Zeitraum, für den dieser Zins fest bleibt.

Die Prolongation ist eine Form der Anschlussfinanzierung. Das ist der Oberbegriff für alles, was nach dem Ende der Zinsbindung mit deiner Restschuld passiert. Die Alternative heißt Umschuldung: Du wechselst zu einer anderen Bank, die deine Restschuld bei der alten Bank ablöst.

Laut Finanztip ist die Prolongation die einfachste und häufigste Art, eine Anschlussfinanzierung zu regeln. Einfach heißt aber nicht automatisch günstig.

Wann schickt die Bank das Prolongationsangebot?

Hier hilft das Gesetz. In § 493 Absatz 1 BGB steht: Endet die Sollzinsbindung vor der vereinbarten Rückzahlung, „unterrichtet der Darlehensgeber den Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist“. Ist die Bank dazu bereit, muss die Mitteilung den angebotenen Sollzinssatz enthalten.

Zwei Dinge folgen daraus. Erstens: Spätestens drei Monate vorher weißt du Bescheid. Laut Verbraucherzentrale Hamburg kommt das Angebot etwa zu diesem Zeitpunkt, manchmal auch wesentlich früher. Zweitens: Das Gesetz verpflichtet die Bank zur Auskunft, ob sie verlängern will. Eine Pflicht, dir überhaupt ein Angebot zu machen, steht dort nicht.

Warum ist das erste Angebot der Hausbank oft nicht das beste?

Das liegt weniger an böser Absicht als an der Situation. Finanztip beschreibt es so: Viele Banken setzen im ersten Schritt auf eine gewisse Trägheit ihrer Kunden. Weil die Prolongation mit einer einfachen Unterschrift erledigt ist, sehen sich die Banken nicht im Wettbewerb und bieten nicht sofort den günstigsten Zinssatz.

Die Verbraucherzentrale Hamburg sieht es ähnlich. Sie rät ausdrücklich, nicht das erste Angebot zu akzeptieren, weil Banken ihren Bestandskunden häufig schlechtere Konditionen anbieten als Kunden mit neuen Vertragsabschlüssen. Auch die Stiftung Warentest schreibt: Wer kurz vor dem Ende seiner Zinsbindung steht, sollte nicht einfach auf das Verlängerungsangebot seiner Bank eingehen.

Dabei bist du eigentlich in einer guten Position. Die Bank kennt dich seit Jahren, deine Restschuld ist gesunken, und sie hat alle Unterlagen schon. Ihr Aufwand ist also deutlich geringer als bei einer Erstfinanzierung. Verlass dich laut Finanztip aber nicht darauf, dass sich das schon im ersten Angebot zeigt.

Wie groß die Unterschiede am Markt sein können, zeigt der monatliche Vergleich der Stiftung Warentest. Stand 15. Oktober 2026 kostete eine Anschlussfinanzierung mit zehn Jahren Zinsbindung dort im Schnitt 4,37 Prozent effektiv. Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter lagen 0,91 Prozentpunkte, im Modellfall mehr als 22.000 Euro Zinsunterschied. Diese Werte ändern sich laufend und dienen nur zur Einordnung.

Was passiert, wenn du das Angebot nicht unterschreibst?

Was dann genau passiert, regelt dein Darlehensvertrag. Der Stiftung Warentest sind nach eigener Aussage keine Verbraucherdarlehen bekannt, die von der Bank nach dem Auslaufen der Zinsbindung grundlos gekündigt wurden. Sie schreibt außerdem (April 2026): „Läuft die Zinsbindung aus, kommt die variable Verzinsung zur Anwendung, soweit keine neue Zinsvereinbarung getroffen wurde.“ Ein variabler Zins ist ein Zinssatz, den die Bank während der Laufzeit anpassen kann. Ist dein Vertrag dagegen so gestaltet, dass er mit der Zinsbindung endet, muss die Bank dir nach § 493 Absatz 2 BGB spätestens drei Monate vorher mitteilen, ob sie ihn fortführen will.

Ändert die Bank den variablen Zins, wird die Anpassung nach § 493 Absatz 3 BGB erst wirksam, wenn sie dich über die Einzelheiten informiert hat. Und du bist nicht gefangen: Einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz kannst du nach § 489 Absatz 2 BGB „jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen“.

Trotzdem ist Nichtstun keine Strategie. Du verzichtest auf die Planungssicherheit eines festen Zinses. Lies in deinem Darlehensvertrag nach, welche Regeln für dich gelten, oder lass sie dir erklären.

Prolongationsangebot prüfen: die Checkliste

Leg das Angebot neben diese Liste. Bei jedem Punkt, den du nicht beantworten kannst, frag bei der Bank nach.

1. Sollzins und effektiver Jahreszins: Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf die Restschuld. Der effektive Jahreszins rechnet nach § 16 Preisangabenverordnung die Zinsen und alle sonstigen Kosten ein, die du im Zusammenhang mit dem Darlehen zahlen musst und die der Bank bekannt sind. Vergleiche Angebote immer über den effektiven Jahreszins.
2. Neue Zinsbindung: Wie lange gilt der neue Zins? Fünf, zehn oder fünfzehn Jahre machen einen großen Unterschied. Achte darauf, dass du Angebote mit gleicher Zinsbindung vergleichst.
3. Tilgungssatz: Die Tilgung ist der Teil der Rate, der deine Schuld verringert. Prüfe, ob die Bank sie stillschweigend geändert hat. Die Verbraucherzentrale Hamburg warnt, dass ein scheinbar günstiger Zins durch eine zu hohe Tilgung oder versteckte Nebenkosten unattraktiv werden kann. Ist dir die Rate zu hoch, lässt sich die Tilgung senken. Das verlängert aber die Laufzeit.
4. Sondertilgungsrecht: Darfst du pro Jahr zusätzlich Geld einzahlen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung? Im Vergleich der Stiftung Warentest ist ein Sondertilgungsrecht von 5 Prozent der Kreditsumme pro Jahr Teil des Modellfalls. Fehlt es im Angebot, frag danach.
5. Restschuld am Ende der Zinsbindung: Lass dir ausrechnen, wie viel du nach Ablauf der neuen Zinsbindung noch schuldest. Diese Zahl zeigt besser als die Rate, wie schnell du schuldenfrei wirst.
6. Kosten und Gebühren: Steht irgendwo ein Entgelt, eine Gebühr oder ein Zuschlag? Kosten, die du im Zusammenhang mit dem Darlehen zahlen musst und die der Bank bekannt sind, gehören nach § 16 PAngV in den effektiven Jahreszins. Ausnahmen gibt es etwa für freiwillige Zusatzversicherungen. Liegt der Effektivzins deutlich über dem Sollzins, frag nach dem Grund.
7. Betrag: Willst du einen Teil der Schuld aus Erspartem ablösen? Im Prolongationsangebot ist das laut Finanztip nicht vorgesehen, du kannst aber über eine geringere Darlehenssumme verhandeln. Zum Ende der Zinsbindung darfst du nach § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB auch teilweise kündigen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.

Prolongation oder Umschuldung: ein Rechenbeispiel

Beispiel mit angenommenen Zahlen, keine Zinsprognose: Du hast 200.000 Euro Restschuld. Deine Bank bietet dir eine Prolongation mit 4,2 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung für zehn Jahre an. Ein Vergleichsangebot einer anderen Bank liegt bei 3,8 Prozent. Der Abstand von 0,4 Prozentpunkten ist frei gewählt und liegt innerhalb der Spanne, die die Stiftung Warentest im Oktober 2026 gemessen hat.

Mit gleicher Tilgung zahlst du im Beispiel rund 67 Euro weniger Rate im Monat und etwa 7.000 Euro weniger Zinsen in zehn Jahren, die Restschuld liegt dafür rund 1.000 Euro höher. Behältst du dagegen deine bisherige Rate bei, stehst du nach zehn Jahren mit rund 8.700 Euro weniger Restschuld da.

Dem stehen die Kosten des Wechsels gegenüber. Bei einer Umschuldung wird die Grundschuld (die Sicherheit der Bank im Grundbuch) auf die neue Bank übertragen. Finanztip nennt als Faustformel für Beglaubigung und Grundbucheintragung etwa 0,2 bis 0,3 Prozent des Grundschuldbetrags. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro wären das im Beispiel etwa 400 bis 600 Euro. Die Verbraucherzentrale Niedersachsen hält fest, dass sich ein Wechsel je nach Laufzeit und Restschuld mitunter schon lohnen kann, wenn der neue Zins 0,1 Prozentpunkte günstiger ist.

Ein Wechsel ist nicht immer möglich. Laut Finanztip kann es schon bei weniger als 100.000 Euro Restschuld schwierig werden, eine neue Bank zu finden, unter 50.000 Euro winkt die große Mehrzahl ab. Dann bleibt meist die Prolongation, und das Nachverhandeln wird umso wichtiger.

So verhandelst du mit Vergleichsangeboten nach

Ein Prolongationsangebot ist ein Startpunkt, kein Endpunkt. Die Verbraucherzentrale Niedersachsen empfiehlt, zuerst das Angebot der eigenen Bank einzuholen, es mit anderen Anbietern zu vergleichen und bei besseren Konditionen gegebenenfalls mit der eigenen Bank nachzuverhandeln. So gehst du vor:

1. Angebot schriftlich festhalten: Notiere Sollzins, effektiven Jahreszins, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung und Restschuld am Ende.
2. Vergleichsangebote zu gleichen Bedingungen einholen: gleicher Betrag, gleiche Zinsbindung, gleiche Tilgung. Nur dann sind die Zahlen vergleichbar.
3. Freundlich, aber konkret nachfragen: Die Verbraucherzentrale Hamburg rät, bei einem Angebot deutlich über dem Marktzins nachzufragen, warum du schlechter gestellt wirst als andere Kunden mit vergleichbarer Bonität (Kreditwürdigkeit). Ein höflich formulierter Einspruch kann laut den Verbraucherschützern viel bewirken.
4. Konkrete Zahl nennen: Sag deiner Bank, welchen effektiven Jahreszins du anderswo bekommst, und frag, ob sie mitgeht.
5. Frist im Blick behalten: Hält deine Bank nicht mit, bleibt dir die Umschuldung. Kündigen kannst du einen Vertrag mit endender Zinsbindung nach § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB mit einer Frist von einem Monat, frühestens zum Ende der Zinsbindung, wenn keine neue Zinsvereinbarung getroffen ist.

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