Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren: So kündigst du deinen Baukredit nach § 489 BGB

Was ist das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren?

Umgangssprachlich heißt es Sonderkündigungsrecht. Die Verbraucherzentrale nennt es genauer das ordentliche Kündigungsrecht nach 10 Jahren. Es steht in § 489 Absatz 1 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dort heißt es, der Darlehensnehmer, also du als Kreditnehmer, kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen:

„in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.“

Der Sollzinssatz ist der feste Prozentsatz, den du pro Jahr auf deinen Kredit zahlst. Das Recht gilt also für Kredite mit festem Zins. Drei Punkte aus dem Gesetz sind für dich wichtig:

• Ganz oder teilweise: Du kannst den kompletten Kredit kündigen oder nur einen Teil davon.
• Nicht abdingbar: Das Kündigungsrecht „kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden“ (§ 489 Absatz 4 BGB). Eine Klausel in deinem Vertrag kann es dir also nicht nehmen.
• Sechs Monate Frist: Die Kündigung wirkt nicht sofort, sondern erst nach einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Ab wann läuft die 10-Jahres-Frist?

Entscheidend ist nicht der Tag, an dem du den Vertrag unterschrieben hast. Die Frist beginnt laut Verbraucherzentrale „ab dem Tag, an dem Sie das Darlehen vollständig erhalten haben“. Gemeint ist also die Vollauszahlung, der Tag, an dem der letzte Euro des Kredits bei dir angekommen ist.

Nach Ablauf der zehn Jahre kommt noch die Kündigungsfrist von sechs Monaten dazu. Die BaFin, die staatliche Finanzaufsicht, formuliert es so: Du musst „nach Ablauf der zehn Jahre eine sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten“. Frühestens endet dein Kredit also rund zehneinhalb Jahre nach der Vollauszahlung.

Die Verbraucherzentrale nennt ein ähnliches Beispiel: Vertrag am 30. Juni 2022, Vollauszahlung am 15. August 2022. Diesen Vertrag darf man „frühestens am 15. August 2032 mit Frist von 6 Monaten kündigen“.

Wichtig bei einer neuen Zinsvereinbarung: Hast du mit deiner Bank nach der Auszahlung einen neuen Zinssatz oder eine neue Rückzahlungszeit vereinbart, etwa bei einer Verlängerung (Prolongation), beginnen die zehn Jahre neu. Das Gesetz sagt: Dann „tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs“. Maßgeblich ist dann der Tag dieser Vereinbarung.

Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Nein. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich, den eine Bank verlangen kann, wenn du einen Kredit mit festem Zins vor dem vereinbarten Ende zurückzahlst. Bei der Kündigung nach § 489 BGB fällt sie nicht an. Die Verbraucherzentrale schreibt, du kannst das Darlehen „mit einer 6-Monats-Frist entschädigungslos“ kündigen, und: „In diesem Fall steht der Bank kein Ausgleich zu.“ Die BaFin bestätigt: kündigen „ganz oder teilweise – ohne Vorfälligkeitsentschädigung“.

Juristisch lässt sich das so einordnen: § 489 BGB gibt dir ein eigenes Kündigungsrecht und sieht keine Entschädigung für die Bank vor. Eine Vorfälligkeitsentschädigung regeln andere Vorschriften: für private Baukredite § 502 BGB bei vorzeitiger Rückzahlung, allgemein § 490 Absatz 2 BGB bei vorzeitiger Kündigung aus berechtigtem Interesse. Diese Fälle sind etwas anderes als die Kündigung nach zehn Jahren.

Was ist der Unterschied zur vorzeitigen Ablösung beim Verkauf?

Viele verwechseln die Kündigung nach zehn Jahren mit der vorzeitigen Ablösung, zum Beispiel wenn du dein Haus verkaufst. Das sind zwei verschiedene Wege mit unterschiedlichen Kosten.

Bei der vorzeitigen Ablösung brauchst du ein berechtigtes Interesse. Für private Baukredite (Immobilienkredite an Verbraucher) steht das in § 500 Absatz 2 BGB: Während der Zinsbindung darfst du nur vorzeitig zurückzahlen, „wenn hierfür ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers besteht“. Die allgemeine Regel in § 490 Absatz 2 BGB nennt als Beispiel ausdrücklich „ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung“ der belasteten Immobilie, also etwa einen Verkauf. Liegt bei einem Verbraucherkredit ein berechtigtes Interesse vor, gilt § 500 Absatz 2 BGB und nicht § 490 Absatz 2 BGB. Die Bank darf dann nach § 502 Absatz 1 BGB „eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung“ verlangen.

Auch ohne Kündigungsrecht gibt es Fälle, in denen die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Nach § 502 Absatz 2 BGB ist der Anspruch zum Beispiel ausgeschlossen, wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit, das Kündigungsrecht oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung „unzureichend sind“. Ob das bei dir so ist, kann nur eine Prüfung deines Vertrags klären, etwa bei der Verbraucherzentrale.

Für wen lohnt sich die Kündigung nach 10 Jahren?

Relevant ist das Recht nur, wenn deine Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft, also bei 12, 15 oder 20 Jahren. Bei zehn Jahren Zinsbindung oder weniger endet der feste Zins ohnehin vorher. Dann geht es um die normale Anschlussfinanzierung.

Ob sich eine Kündigung für dich lohnt, hängt vor allem davon ab, ob die Zinsen für eine neue Finanzierung niedriger sind als dein alter Zins. Hast du einen sehr günstigen Zins, behältst du ihn besser. Liegt dein Zins über dem, was du heute bekommen würdest, kann die Kündigung Geld sparen.

Rechenbeispiel (Beispielzahlen, keine aktuellen Marktzinsen): Du hast 15 Jahre Zinsbindung zu 3,5 Prozent. Nach zehneinhalb Jahren sind noch 200.000 Euro offen, deine Monatsrate beträgt 1.200 Euro. Für die restlichen 4,5 Jahre bekämst du einen neuen Kredit zu 3,0 Prozent. Bei gleicher Rate zahlst du in diesen 54 Monaten rund 24.400 Euro Zinsen statt rund 28.800 Euro. Das sind rund 4.400 Euro weniger. Deine Restschuld liegt danach bei rund 159.600 Euro statt rund 164.000 Euro.

Von dieser Ersparnis musst du die Kosten des Wechsels abziehen. Die BaFin weist darauf hin, die „Kosten für die Übertragung der Grundschuld“ zu berücksichtigen, also für die Sicherheit im Grundbuch, die auf die neue Bank übergeht. Ist der Zinsabstand klein, kann von der Ersparnis wenig übrig bleiben. Rechne deshalb immer mit deinen echten Zahlen.

So kündigst du deinen Kredit Schritt für Schritt

1. Datum der Vollauszahlung herausfinden. Schau in deine Unterlagen zum Darlehenskonto oder frag deine Bank. Prüfe auch, ob du später einen neuen Zins vereinbart hast, denn dann zählt dieses Datum.
2. Frist berechnen. Zehn Jahre ab Vollauszahlung, danach sechs Monate Kündigungsfrist. Trag dir beide Termine in den Kalender ein.
3. Anschlussfinanzierung vorher sichern. Hol rechtzeitig Angebote ein, bevor du kündigst. Laut BaFin kannst du ein Forward-Darlehen, also einen Kredit mit heute festgelegtem Zins für später, bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen. Dafür fällt meist ein Zinsaufschlag für jeden Monat bis zum Start an.
4. Kündigung schriftlich erklären. Schreib deiner Bank, dass du den Darlehensvertrag nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ganz oder teilweise kündigst. Nenne Vertragsnummer und gewünschten Termin. Sorge dafür, dass du den Zugang beweisen kannst, etwa per Einschreiben.
5. Ablösung organisieren. Kläre mit der neuen Bank, dass sie den alten Kredit zum Kündigungstermin ablöst, und achte darauf, dass das Geld pünktlich fließt.

Welche Stolperfallen gibt es?

Zu spät zurückgezahlt. Das ist die gefährlichste Falle. § 489 Absatz 3 BGB sagt: Die Kündigung „gilt als nicht erfolgt, wenn er den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlt“. Steht deine neue Finanzierung zum Termin nicht, läuft dein alter Vertrag einfach weiter. Deshalb gilt: erst die Anschlussfinanzierung sichern, dann kündigen.

Teilauszahlungen beim Neubau. Wird ein Darlehen in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt, etwa nach Baufortschritt, zählt nicht die erste Rate. Das Gesetz knüpft an den „vollständigen Empfang“ an. Die zehn Jahre beginnen also erst mit der letzten Auszahlung. Wer vom Tag der ersten Auszahlung rechnet, kündigt womöglich zu früh. Lass dir das Datum der Vollauszahlung im Zweifel von der Bank schriftlich bestätigen.

Neue Zinsvereinbarung übersehen. Hast du den Zins nach der Auszahlung neu vereinbart, startet die Zehn-Jahres-Frist mit dieser Vereinbarung neu. Das alte Auszahlungsdatum hilft dir dann nicht mehr.

Kündigung zu früh abgeschickt. Laut Verbraucherzentrale kannst du frühestens nach Ablauf der zehn Jahre kündigen. Erst dann läuft die Frist von sechs Monaten. Rechne also lieber einmal mehr nach. In Einzelfällen, etwa bei mehreren Teilverträgen, lohnt sich eine Prüfung durch einen Berater oder die Verbraucherzentrale.

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